20 ноября в Госдуме прошёл круглый стол на тему «Борьба с мошенничеством на рынке недвижимости». Главный вопрос — схема, при которой продавцы вторичного жилья совершают фиктивные сделки под давлением злоумышленников, а после через суд возвращают квартиры, но не деньги покупателей. Истории приобрели широкий резонанс и уже затронули интересы государства.
Как работает схема
Мошенники убеждают собственника, что его квартиру пытаются «украсть» или незаконно продать. Чтобы «поймать преступников», они предлагают провести фиктивную сделку. Продавец выставляет объект на продажу, проводит показы, подписывает настоящие документы о переходе права — но уверен, что это часть «оперативной комбинации».
На сделку приходит реальный покупатель, который действует добросовестно и не знает о схеме. Он переводит деньги, а продавец сразу отправляет их на «безопасный счёт» мошенников. После исчезновения злоумышленников продавец подаёт в суд, заявляя, что действовал под заблуждением. Суд отменяет сделку и возвращает квартиру, а вопрос денег практически всегда остаётся без решения.
Насколько велика проблема
Точные масштабы неизвестны:
- по словам депутата Евгения Попова, отменённых сделок может быть 5–7 тысяч;
- по данным Росреестра, в Москве за три года — около 130 случаев;
- представители покупателей называют те же цифры — 130 пострадавших семей;
- в РГР фиксируют 3–4 подобных случая в месяц.
Верховный суд нашёл 17 резонансных дел в федеральных СМИ за 2024 год. Но эксперты подчёркивают: даже доля в 0,1% от всех сделок вызывает серьёзное недоверие на рынке.
Почему суды возвращают квартиры, но не деньги
Для отмены таких сделок применяются статьи 177, 178 и 179 ГК РФ. — нормы, связанные с заблуждением или невозможностью осознавать значение своих действий. Права добросовестных покупателей здесь не учитываются.
Проблема в другом: суды почти никогда не применяют реституцию — обязательство вернуть деньги при возврате квартиры. В итоге покупатель остаётся без жилья и без средств, а продавец — с восстановленным правом собственности.
По мнению Росреестра, логично было бы увязывать возврат квартиры с возвратом денег. Однако суды считают, что действующих норм недостаточно.
Кто должен защищать покупателя
Сегодня ответственность за безопасность сделки фактически размыта:
- МВД считает, что защитой покупателя должны заниматься риелторы.
- Риелторы утверждают, что полиция не предоставляет данные для проверки и редко ищет мошенников.
- Нотариусы жалуются на отсутствие доступа к госбазам — мошенники пользуются этим.
Сама система электронной регистрации и быстрых сделок только усиливает риски: переход права оформляется за 1–7 дней, документы подписываются ЭЦП, а Росреестр не взаимодействует с участниками лично.
Появились и псевдопострадавшие
Некоторые собственники, один раз добившись отмены сделки, начали использовать это как инструмент личной выгоды. На популярных площадках уже находят квартиры, по которым сделки отменялись несколько раз.
Какие меры предлагают
1. Период охлаждения
Увеличить срок регистрации, чтобы участники сделки могли спокойно перепроверить решения. За это время продавец должен выписаться, подписать акт приёма-передачи и подтвердить намерения продать жильё.
2. Отказ от наличных расчётов
Идея — сделать расчёты прозрачными и менее привлекательными для мошенников. Но эксперты опасаются, что это замедлит рынок и не устранит все риски.
3. Обязательное нотариальное удостоверение
Нотариусы готовы взять на себя ответственность, но указывают: реальная гарантия сделки возможна только при тарифе 3–6% от суммы, а не текущих 0,1–0,3%.
4. Компенсационный фонд
Модель Англии и Австралии: если сделка отменена, покупатель получает деньги из фонда. Но есть риск, что мошенники будут злоупотреблять схемой.
5. Лицензирование риелторов
Сейчас профессия не регулируется. Введение лицензий может повысить ответственность и качество проверки сделок.
Добавить комментарий